Elles se répartissent en deux grandes catégories avec d’un côté les hypothèques et de l’autre les privilèges

                Toutes deux sont des sûretés immobilières soumises à publicité et conférant à leur titulaire un droit des suite et un droit de préférence.

                La différence tient au rang de faveur conféré au privilège. Lorsque leur inscription est faite dans le délai légal ils retroagissent au jour de la naissance de leur fait générateur. Pris après ils dégénèrent en hypothèque

                A) LES HYPOTHEQUES LEGALES

                Elles sont dites légales car conférées par le législateur à une personne devant être protégée.

                               1. Les hypothèques légales stricto sensu

                                   a. Prévues par le C.civ

                L’hypothèque légale des époux : elle a eu une grand importance sous le nom de l’hypothèque légale de la femme mariée qui ne pouvait administrer son patrimoine qui était géré par le mari et pour la ,protéger contre cette gestion on avait instauré une hypothèque légale à son profit sur tous les immeubles de son mari.          Peu à peu la femme a obtenu son indépendance et est devenue capable aussi hypothèque légale des époux c’est substituée à celle de la femme mariée et a été quasiment supprimée. Elle ne subsiste plus que dans deux hypothèses :

                               - dans la participation aux acquêts afin de garantir la créance de participation. Elle peut être inscrite dès le contrat de mariage et prendra rang au jour de la dissolution du mariage si l’immeuble figure toujours dans le patrimoine. Elle pourra aussi être prise dans l’année suivant al dissolution du mariage

                               - art 2137 C.civ lorsqu’un époux a introduit une demande en justice tendant à faire constater une créance contre son conjoint ou contre ses héritiers. Il peut requérir une inscription provisoire hypothèque légale puisque tout dépendra du succès de sa demande. Si elle aboutit il faudra prendre une inscription définitive qui retroagira à al date de l’inscription provisoire. Si elle n’aboutit pas l’inscription provisoire sera caduque

                On peut aussi retrouver une dernière hypothèque dans le régime légal en cas de transfert judiciaire de pouvoir Le juge pourrait imposer une hypothèque sur les immeubles de l’époux bénéficiaire

                L’hypothèque légale des mineurs et des majeurs sous tutelle : en vertu de l’art 2121-2 C.Civ il est prévu qu’ils peuvent inscrire une hypothèque sur les immeubles de leur tuteurs ou administrateurs légaux mais ce n’est quasiment jamais fait

                Hypothèque légale des pm de droit public sur les biens de leur comptable : il arrive que certains fonctionnaires manient des fonds publics aussi leur admission d’origine est fondée à prendre sur leurs immeubles une hypothèque

                L’hypothèque légale du légataire : une personne est légataire particulière de somme d’argent ou de chose fongible. Elle peut prendre une hypothèque sur les immeubles successoraux afin d’assurer l’exécution du legs

                Hypothèque légale garantissant les créances de l’art 2101 C.civ ex : frais funéraires, d dernière maladie, fourniture de subsistance ....

                                   b. Prévues par des lois demeurées extérieures au C.civ

                Elles sont nombreuses et il en existe de 3 séries  : hypothèques légales du fisc, de la sécurité sociale, pour les créances de salaire différé

                               2. L’hypothèque judiciaire des jugements de condamnation

                Elle est prévue par l’art 2117 C.Civ Son but est simple: une personne obtient al condamnation de son adversaire. Plutôt  que de revenir devant le juge en cas d’inexécution la partie devenue créancière pourra prendre une hypothèque. Le Code parle d’une hypothèque judiciaire mais en fait elle est légale. Elle est attachée par al loi au jugement de condamnation

                                   a. Les décisions qui emportent hypothèque judiciaire

                En principe elle nécessite un jugement emportant la condamnation du débiteur.

                Il n’y a pas lieu de distinguer entre les juridictions judiciaires et administratives et, dans les juridictions judiciaires entre les juridictions civiles et pénales

                Peu importe aussi qu’il s’agisse d’une juridiction de première instance, d’appel ou de référé.

                Sauf convention internationale, la décision étrangère, comme les sentences arbitrales,  doivent être exequaturée pour pouvoir emporter hypothèque judiciaire

                L’important est être en présence d’un vrai jugement qui doit être un jugement de condamnation peu important le type de condamnation et puisque c’est un jugement de condamnation, ce doit être un jugement contentieux.

                S’il on peut exercer une voie de recours ordinaire on peut prendre une hypothèque judiciaire du jugement de condamnation mais elle sera éventuellement radiée si al voie de recours infirme la décision. il en va de même pour une voie de recours extraordinaire. De plus, il fut voir si la voie de recours est suspensive

                                   b. L’étendue de l’hypothèque judiciaire

                La créance qu’elle garantie est une créance spéciale : la créance résultant du jugement de condamnation et ses accessoires.

                L’inscription sera attributive de rang et si le débiteur acquiert de nouveaux immeubles on pourra prendre sur eux de nouvelles inscriptions

                Cette hypothèque est générale quand aux biens grevés car elle grève tous les immeubles aliénables et saisissables du débiteur, présent et futurs. Elle peut aussi grever le logement familial car c’est une prérogative accordée par al loi et elle peut porter sur des communs

                L’inscription doit toutefois être spécialisée cad individualiser chaque immeuble sur lequel elle porte.

                B) LES PRIVILEGES IMMOBILIERS

                Le privilèges immobiliers spéciaux sont des sûretés relativement proches des hypothèques en ce qu’il s’agit de garanties portant sur des immeubles et devant être publiées à al conservation des hypothèques

                Toutefois il existe entre ces deux catégories une grande différence : en matière de privilège, dans l’hypothèse où l’inscription st prise dan le délai légal elle retroagira à al date de la créance mais en matière d’hypothèque elle aura toujours lieu à sa date. Si le privilège n’est pas pris dan le délai légal on dit qu’il dégénère en hypothèque cadq qu’il prendra rang à sa date

                               1. Le privilège du vendeur d’immeuble et du prêteur de deniers

                Il est très utilisé pratiquement en matière d’acquisition immobilière

                Ce privilège va se fondre dans un ensemble de garanties offertes par le droit au vendeur et qui sont très efficaces tant que l’acquéreur n’est pas soumis à une p.coll

                Par ex le vendeur bénéficie d’un droit de rétention, il peut aussi bénéficier une action en résolution de la vente. Cette dernière action st d’ailleurs liée au privilège dans son régime puisque l’action résolutoire ne peut être exercée qu’après l’extinction du privilège du vendeur ou à défaut d’inscription de ce privilège dans le délai imparti au préjudice des tiers qui ont acquis des droits sur l’immeuble du chef de l »’acquéreur et qui le sont publié ( art 2108 al 2 C.civ)

                                   a. Les opérations donnant naissance au privilège

                Ce sont les contrats translatifs de propriété immobilière et les contrats finançant l’acquisition immobilière.

                Selon l’art 2103 C.civ le vendeur est privilégié sur l’immeuble vendu pour le paiement du prix ce qui semble indiquer que le C.civ n’a visé que l’hypothèse dur contrat de vente. En effet on affirme sous forme d principe général que les privilèges sont d’interprétation stricte

                Le privilège ne s ’appliquera qu’aux immeubles pouvant être saisis.

                Certaines difficultés se sont posées pour les ventes ç vil prix ? Elles sont fréquentes mais donnent elles lieu au privilège ? Il faut qualifier l’opération juridique et soi on retient celle de vente on pourra prendre la garantie ( au cas par cas)

                Certaines ventes excluent la possibilité de prendre un privilège. Dans la vente à révéré seul le vendeur initial pourra le prendre

                Toutefois on admet qu’il puisse être pris en cas ‘échange ou de dation en paiement avec soulte

                A côté du privilège du vendeur d’immeuble l’art 2103-2 C.civ prévoit un privilège en faveur de celui qui a prêté des deniers en vue de l’acquisition d’un bien immobilier. Ce prêt peut être antérieur, concomitant ou postérieure à la vente

                pendant longtemps cette sûreté était peu utilisée  car les banquiers préféreront se faire subroger dans le privilège du vendeur d’immeuble car il existe dans ce privilège une prérogative qui n’existe pas dans s celui du prêteur : l’action résolutoire

                Cette préférence est moins vraie car l’action résolutoire est parfois difficile à mettre en oeuvre et pas toujours intéressante pour le banquier

                Pour qu’existe le privilège du prêteur il faut que l’acte d’emprunt et la quittance revêtent al forme authentique et que l’acte d’emprunt précise que al somme est destinée à une acquisition immobilière

                                   b. Etendue du privilège

                Le créances garanties par le privilège du vendeur sont le prix de vente ou en cas d’échange ou d dation, le montant de al soulte. S’il existe une dissimulation du prix, en vertu de l’effet relatif des conventions le privilège ne grèvera pas le supplément de prix.Les accessoires du prix ne seront garantis que s’ils sont mentionnés dans l’acte de vente et dans l’inscription à al conservation des hypothèques.

                Il porte sur le bien vendu et les améliorations qui ont pu lui être apportées.

                Il doit être publié pour être opposable et même, il ne pourra être pris que si la vent a fait l’objet d’une publication

                Pour pouvoir retroagir il devra être inscrit dans les 2 mois à compter de l’acte de vente

                               2 Les autres privilèges

                Celui du syndicat des copropriétaires. le problème est celui du paiement des charges. Dans le système du C.civ on a eu traditionnellement hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mais cette sûretés c’est révélée insuffisante d’où, en 1994 l’institution de ce privilège inséré dan la loi de 1965 sur la copropriété.

                Quand quelqu’un vend un lot de copropriété le vendeur doit adresser au notaire un certificat du syndic qu’il est à jour de ses charges sinon le notaire adressera au syndicat un avis de mutation. celui-ci a 15 jours pour faire opposition au versement de fonds et obtenir le paiement des charges dues ‘ charge de l’année courante et des 4 dernières années)

                Le privilège du copartageant. le partage est gouverné par le principe de l’égalité aussi arrive t’il que celle-ci ne puisse être respectée et que des attributaires soient redevables de soultes envers les autres . Pour en garantir le paiement l’art 2103-3 C.civ prévoit un privilège visant tous les partages

                Le privilège des architectes, entrepreneurs et autres ouvriers. Il est fondé sur l’idée que ces personnes ont introduit une valeur dans le patrimoine du débiteur

                Le privilège de la séparation des patrimoines : une succession s’ouvre le patrimoine du défunt se confond avec celui de l’héritier ce qui peut nuire aux créanciers successoraux si le défunt était in bonis et pas l’héritier. L’art 878 C.civ leur permet de demander la séparation de patrimoine set ils seront payés par priorités aux créanciers de l’héritier.

                L’art 2103-6 C.civ donne aux créanciers successoraux et aux légataires à titre particuliers d’une somme d’argent ce privilège

                Le privilège de l’accédant à la propriété crée lors de l’introduction de la location-accession