Les sûretés immobilières ont deux avantages pour le créancier qui résultent de l’idée qu’ils sont titulaire d’un droit réel accessoire :

                               - le droit de préférence qui s’exerce dès qu’il y a vente de l’immeuble qui nécessite que plusieurs créanciers viennent demander le paiement d’une dette

                               -   le droit de suite en l’absence duquel ils perdraient leur sûreté dès lors qu’il y aurait aliénation de l’immeuble alors qu’en s présence il pourra le saisir en quelques mains qu’il se trouve pour le faire vendre

                En réalité ces 2 prérogatives ne se trouvent pas exactement sur le même plan : le droits de préférence st la fin de l’hypothèque et c’est pour être payé prioritairement que le créancier se fait consentir cette sûreté . le droit de vente est plus un mayen permettant la conservation du droit de préférence en dépit une éventuelle aliénation

            A) LE DROIT DE PREFERENCE

                Le créancier cherche à obtenir un paiement préférentiel d’où l’ouverture de la procédure d’ordre qui aura pour conséquence de conduire à un classement des différents créanciers hypothécaires

                               1. Les principes généraux de la procédure d’ordre

                Le but de cette procédure est qu’il est nécessaire de connaître les différentes créances garanties par un droit de préférence sur l’immeuble vendu.

                Le montant de la créance est fixé par l’inscription hypothécaire. Pour les intérêts qui ne sont pas fixés initialement l’art 2151 C.civ prévoit que le créancier peut être colloqué pour  seulement 3 année d’interets à compter du jour où l’inscription rend son effet cad celui où le droit du créancier est reporté sur le prix de l’immeuble grevé.

                Il peut aussi y avoir des créanciers à terme et on admet par interprétation d l’art 2184 C.Civ qu’il peut demander sa collocation actuelle et définitive  comme si la créance était échues

                Pour les créances conditionnelles il faut faire une distinction :

                               - condition résolutoire : le créancier peut se faire colloquer mais il devra fournir une action garantissant son éventuel remboursement en cas de réalisation de al condition

                               - condition suspensive : le créancier en principe ne peut rien demander mais les autres doivent fournir caution pour qu’il soit colloqué en cas de survenance de al condition

                Si al créance est indéterminé, le créancier en peut obtenir une collocation immédiate car on devra l’évaluer et le créancier sera colloqué dans la limite de cette évaluation

                Une fois ceci fait on va classer le créanciers. al procédure d’ordre n’est pas d’ordre public et les parties pourraient conventionnellement convenir une répartition du prix à l’amiable; a défaut de cet accord il appartiendra au juge aux ordres de fixer le rang des différents créanciers.

                Il va distribuer des bordereaux de collocation tout d’abord au créancier de premier rang puis à celui de 2° rang jusqu’à épuisement du prix de l’immeuble.

                En cas de procédure de liquidation judiciaire il y a un infléchissement car le prix sera réparti par le liquidateur

                               2. Le classement des créanciers munis de sûretés

                Normalement ces conflits entre titulaires de sûretés immobilières se règlent par leur degré d’opposabilité découlant de al publication. c’est la date d’inscription qui attribue le rang amis ce principe comporte des dérogations pour 3 raisons :

                               - le privilège immobiliers spéciaux rétroagissent dans l’hypothèse où ils sont pris dans le délai légal, la même solution se retrouve ne cas d’hypothèque judiciaire conservatoire

                               - l’inscription hypothécaire produit parfois des effets différés ex : hypothèque légale des époux pour al créance de participation qui ne prendra effet que lors de la dissolution

                               - certains privilèges immobiliers ne sont pas soumis à la publicité ( privilèges généraux et depuis 1994 le privilège du syndicat des copropriétaires)

                                   a. Le conflit entre créanciers hypothécaires

                L’art 2134 C.civ prévoit que le classement s’effectue en fonction des différentes dates d’inscription .           Cet article s’applique pour les hypothèques grevant un même immeuble du chef d’un même propriétaire. Les hypothèques nées du chef du premier propriétaire sont toujours colloquées avant celles nées du chef du propriétaire suivent

                Des difficulté peuvent se poser :

                               - des hypothèques sont inscrites le même jour : c’est celle dont le titre est le plus ancien qui l’emporte ce qui est illogique. Si les deux titres sont du même jour les créanciers viennent à égalité. Si l’un est requérant est dispensé de al présentation d’un titre ler rang de son inscription est réputé antérieur à celui de toute autre inscription faite le même jour

                                - en cas de conflit entre un créancier bénéficiaire d’hypothèque sur plusieurs immeubles et d’un créancier avec une hypothèque inscrite plus récemment sur un seulement de ces immeubles le principe est que le créancier le plus ancien choisir l’ordre des poursuites mais cette règle peut aboutir à ce qu’un créancier en soit pas payé alors que l’ensemble des immeubles pouvait les désintéresser d’ou deux tempéraments : l’abus de droit et en cas d’ouverture d’ordre pour la distribution du prix le juge aux ordre fera une répartition plus équitable

                                   b. Les conflits entre créanciers hypothécaires et privilégiés

                En cas de conflit entre une hypothèque et un privilège général le privilège général l’emporte mais cette règle est atténuée par le fait que les privilèges généraux sont subsidiaires en ca que le créancier doit d’abord discuter les biens meubles du débiteur

                Sinon en cas de conflit entre une hypothèque et un privilège immobilier spécial est celui de la date de publication mais il résulte de l’art 2095 C.civ que le créancier privilégié doit être préféré au créancier hypothécaire à condition qu’ils aient tous deux un débiteur identique et que le privilège est été inscrit dans le délai légal

                                   c. Les conflits entre privilèges

                Selon l’art 2105 C.civ le privilèges généraux l’emportent sur les privilèges spéciaux mais il faut tenir compte du principe de subsidiairité des privilèges généraux.

                Pour les créanciers munis de privilèges immobiliers spéciaux le C.civ n’a pas prévu de classement et l’art 2096 C.civ indique seulement que la préférence se règle par les différentes qualités des privilèges

                Si les privilèges en conflit sont de même nature, le principe posé par l’art 2103 est que «  s’il y  a plusieurs ventes successives dont le prix est du en tout ou en partie le premier est préféré au second, le second au troisième ... » On a un ordre chronologique

                S ’ils ne sont pas de même nature la solution résulte parfois du C.civ ainsi l’art 2103-1 C.civ fixe le rang du privilège du syndicat des copropriétaires

                B) LE DROIT DE SUITE

                Il faut supposer  que l’immeuble ait été transféré à un tiers et que le titre d’acquisition a été publié postérieurement à l’inscription de la sûreté

                Face aux créanciers hypothécaires le tiers détenteur est dans la même situation juridique que le débiteur avec les même droits et obligations

                Malgré tout le créancier a un droit contre une personne qui n’est pas tenue à la dette et il en résulte une conséquence importante en cas de p.coll : puisqu’il n’est pas créancier du tiers détenteur le créancier hypothécaire n’aura pas à déclarer sa créance en cas d’ouverture de procédure contre ce tiers

                               1. Les cas d’ouverture d’un droit de suite

                                               a. Le tiers détenteur

                C’est une personne détenant un immeuble qui n’est pas tenu à al dette mais en répond à raison de ses droits sur l’immeuble

                On ne peut donc pas parler de droit de suite contre les ayant-cause universels du débiteur car ils prennent la place de leur auteur et donc subiront al saisie immobilière comme l’aurait subit le débiteur. De même n’est pas tiers le constituant de la sûreté

                Le personnes qui oint al qualité de tiers détenteur sont les ayant cause à titre particulier du débiteur

                                   b. Les actes de disposition

                Tous les actes de disposition consentis par le constituant assurent au créancier l faculté  d’exercer un droit de suite à condition que cette aliénation lui soit opposable.

                A l’aliénation on assimile la constitution de droit réel susceptible d’être sais ou vendu aux enchères.           Ce principe supporte des exceptions et certaines aliénation emportent extinction du droit des suite ex : immeubles par destination ou meubles par anticipation car ces aliénations s’analysent en des actes d’administration

                Certains aliénations entraînent par elle même purge et elles sont de 4 grande série :

                               - expropriation pour cause d’utilité publique

                               - vente sur saisie immobilière

                               - vente en cas de liquidation judiciaire

                               - cession judiciaire de l’entreprise quand le prix de cession a été intégralement versé

                               2. La mise en oeuvre du droit de suite

                Elle appartient à tous les créanciers inscrits, même à ceux dont le rang ne permet pas une collocation en rang utile.

                Elle suppose que la créance soit exigible et donc les tiers bénéficient des délais et subissent al déchéance du terme

                Le créancier doit commencer par adresser une sommation de payer au débiteur et s’il ne paie pas  on adresse au tiers détenteur une sommation de payer ou de délaisser. La publication du commandement ne peut avoir lieu que 30 jours après la sommation ce qui permet au tiers de réfléchir sur la parti à prendre et d’opposer une exception au créancier

                                   a. Les exceptions opposables par le tiers détenteur

                Le tiers détenteur de l’immeuble peut opposer au créancier toutes les exceptions tirées du droit commun résultant de al créance garantie ou de al garantie elle-même mais il existe aussi une exception spécifique : l’exception de discussion de l’art 2170 C.civ

                Selon cette disposition le tiers détenteur non personnellement obligé à al dette peut s’opposer à al vente du bien grevé « s’il est demeuré d’autres immeubles hypothéqués à la même dette dans al possession du principal obligé et d’en requérir la discussion préalable selon la forme réglée par le titre du cautionnement »

                                   b. Les différents partis

                Le tiers détenteur peut se laisser saisir selon le droit commun de la saisie immobilière

                Il peut payer le créanciers inscrits. Cette hypothèse est intéressante pour le tiers quand le prix de vent n’a pas été payé et qu’il est d’un montant supérieur aux inscriptions

                Le tiers peut toutefois avoir intérêts à payer certains créanciers même si les créances sont supérieures au prix d’acquisition car à partir du moment où le tiers va payer le créancier de premier rang il sera subrogé dans ses droits et deviendra lui même créancier hypothécaire de 1er rang contre lequel celui de 2 ème rang n’a pas intérêt à agir

                Il peut délaisser l’immeuble. cela consiste dans l ’abandon de la possession de l’immeuble ce qui permet au tiers de s »affranchir de son obligation hypothécaire.

                 Les créanciers feront nommer un curateur à l’immeuble contrelequel s’exercera la procédure de saisie. Le nom du tiers n’apparaîtra pas à la procédure

                Il peut recourir à la procédure de purge qui consiste une bénéfice de la loi en vertu duquel le tiers offre aux créanciers inscrits le prix de l’immeuble ou s avaleur estimative ce qui arrêtera les poursuites des créanciers

                Toutes les créances, mêmes impayées, munies de sûretés immobilières vont disparaître

                Le tiers fait des offres de purge aux créanciers qui les acceptent ou les refusent. Dans ce cas l’immeuble st passé aux enchères publiques avec obligation pour celui qui a refusé l’offre de ce porte enchérisseur pour le prix proposé majoré d’1/10 .