Elle prend effet au jour du dépôt des différentes pièces auprès de la conservation des hypothèques mais cet effet nécessairement limité dans le temps
Cette durée est fixée par le créancier tenant compte des modalités de l’art 2154 C.civ. Une fois ce délai arrivé l’effet des hypothèques cesse or il est possible que la créance ne soit pas arrivée à expiration.
Si le créancier prenait une nouvelle inscription, elle prendrait rang à s date et il faudrait qu’entre-temps il n’y ait pas eu d’arrêt des inscription. On a donc prévu la possibilité pour le créancier de demander un renouvellement
A) LE RENOUVELLEMENT DES INSCRIPTIONS
L’avantage du renouvellement tient au fait que cette opération ne s’analyse pas comme une nouvelle inscription d’où deux interets :
-la procédure de renouvellement est plus souple
- elle peut être effectuée jusqu’à al date d’expiration de validité de la précédente inscription dont il va en quelques sorte constituer le prolongement. La sûreté immobilière conservera donc le rang qui lui avait été attribué par l’inscription originaire
Ce renouvellement s’analyse en un acte conservatoire et le problème est celui de savoir si le notaire est tenu d’y procéder ou s’il doit attendre le ordre de celui qui avait sollicité l’inscription.
Il existe un principe tempéré par des exceptions : c’est au créancier de dire s’il entend renouveler son inscription en donnant mandat mais al jurisprudence considère souvent que les créanciers ont donné un mandat tacite au notaire de procéder au renouvellement
Selon l’art 2154-1 al 3 C.civ le renouvellement n’est plus nécessaire lorsque le créancier est payé ou lorsque les sommes dues sont consignées.
C’est là aussi source de contentieux car le fait de saisir l’immeuble ne dispense pas du renouvellement
B) LA DISPARITION DES EFFETS DE L’INSCRIPTION HYPOTHECAIRE
1. La disparition totale
a. La préemption de l’inscription
C’est la disparition de l’inscription initiale du fait de l’écoulement du temps. Ce système a été réformé par une ordonnance du 28 sept. 1967 qui a modifié l’art 2154 C.Civ pour éviter dans al mesure du possible les radiations plus lourdes et plus coûteuses
Normalement il appartient au créancier de fixer al date de péremption mais pour éviter des abus l’art 2154 C.civ distingue 3 hypothèses :
- si la créance est à échéance déterminée la date extinctif d’effet de l’inscription est normalement de 2 ans au delà de la dernière échéance sans que la durée d el’inscription puisse excéder 35 ans
- si la créance est à durée indéterminée ou si l’échéance est antérieure ou concomitante à l’inscription la date extrême d’effet de l’inscription ne pourra être postérieure de plus de 10 ans au jour de la formalité
- si al créance est telle qu’on ne peut appliquer les 2 principes précédents le créancier peut requérir soit une inscription unique en garantie de la totalité de al dette jusqu’à la date al plus éloignée soit des inscriptions distinctes en garantie de chacun des objets de cette obligation
b. La radiation de hypothèque
Le but de cette radiation est de retirer tout effet à hypothèque alors que l’inscription n’est pas périmée. Cette radiation peut avoir 2 sources : soit la volonté du créancier soit une décision de justice
Elle prendra la forme une mention en marge de l’inscription hypothécaire.
* Les sources de la radiation
Elle peut avoir une source volontaire. Elle se manifeste alors par une mainlevée soumise à de conditions de fond et de forme .
Elle interviendra le plus souvent suite au paiement du créancier mais elle peut intervenir aussi sans paiement dans l’hypothèse où le créancier déciderait soit de renoncer à la sûreté, soit de renoncer à l’inscription.
Le créancier qui refuserait de donner main levée alors que hypothèque ne représente plus d’intérêt pour lui pourrait engager sa responsabilité en ca de préjudice pour le constituant
L’art 2157 C.civ dispose que « les inscriptions sont rayées du consentement des parties intéressées et ayant capacité à cet effet » mais en réalité seul le consentement du créancier est nécessaire. Sa capacité peut varier car s’il s’agit une radiation avec paiement la capacité est celle pour recevoir paiement sinon c’est celle pour renoncer à un droit réel immobilier.
Cette main levée doit être passée par acte authentique notarié car elle devra être publiée à al conservation des hypothèques
A côté existe une radiation judiciaire. selon l’art 2160 C.civ cette radiation intervient si l’inscription a été faite sans titre sauf si al loi le permet, si la crénce est nulle ou éteinte, si la sûreté est éteinte par voie principale ou si l’inscription est nulle pour vice de forme
Le tribunal normalement compétent est le TGI du lieu de l’inscription
La radiation doit être nécessairement prononcée par un jugement en dernier ressort ou passé en autorité de chose jugée ce qui exclut notamment la compétence du juge des référés. Cette solution présente certains dangers en cas d’exercice d’une voie de recours extraordinaire et notamment de pourvoi en cassation car la décision de radiation risque d’être remise en cause et annulée
* Les pouvoirs du conservateur des hypothèques
il a pour radier toute sûreté immobilière un pouvoir de contrôle plus large que lors de l’inscription aussi sa responsabilité sera plus importante/
Il doit vérifier aussi la capacité et les pouvoirs de la personne qui a demandé la radiation
* L’annulation de la radiation
Il arrive parfois que la radiation doivent être annulée. le principe est que lorsqu’il y a annulation il y a rétroactivité, or la retro activité se concilie difficilement avec certaine règles du droit de la publicité foncière.
Ici la rétroactivité sera seulement partielle et même écartée dans les hypothèses où elle aurait été intéressante
Une nouvelle inscription devra être prise qui rétroagira à l’égard des tiers dont les droits ont été publiés avant al radiation, mais l’annulation de al radiation ne retroagira pas à l’égard de ceux qui ont publié leur droit entre la radiation et l’annulation aussi à leur égard l’inscription prendra rang au jour où elle a été de nouveau effectuée
Cette absence de rétroactivité se justifie pat le fait que les tiers n’étaient pas informés de l’existence de charges grevant l’immeuble
2. La disparition partielle de l’inscription
Elle résulte d’une réduction de l’inscription hypothécaire. Elle subsiste avec son rang initial mais elle va produire des effets plus limités
Elle est prévue à l’art 2161 et 2162 C.civ et porte soit sur des créances garanties ( réduction quand aux créances) soit sur les immeubles grevés ( réduction quand à l’assiette) Elle st volontaire ou judiciaire
Lorsqu’elle st volontaire on exige al capacité de disposer d’un droit réel, immobilier si al réduction est relatives à l’assiette; si elle est relative à la créance on va dissocier selon que cette réduction est on non consécutive à un paiement. En cas de paiement al capacité pour le recevoir suffit sinon il faudra al capacité pour disposer d’un droit réel immobilier
Le plus grand particularisme concerne la réduction judiciaire. Pour la réduction judiciaire quand à l’assiette, l’art 2161 C.civ prévoit que si les inscriptions sont excessives le constituant peut demander leur réduction. Selon ce texte « Sont réputées excessives les inscriptions qui grèvent plusieurs immeubles quand la valeur d’un seul ou de quelques-uns d’entre eux excède une somme égale au double du montant de ces créances an capital et accessoires légaux augmenté du tiers de ce montant » Son but est d’éviter que les immeubles du débiteur soient grevés par des sûretés excessives mais cette réduction ne vise que les sûretés immobilières légales ou judiciaires et non conventionnel car cela contreviendrait au principe d ela force obligatoire des contrat.
Il peut y avoir réduction judiciaire quand à la créance dans 2 hypothèses :
- extinction partielle de la dette lorsque le créancier refuse de consentir à une réduction judiciaire
- quand une créance d’un montant indéterminé à été évaluée de manière excessive
